Veelgestelde vragen

Agrarisch recht

• De verpachter wil het land verkopen. Is hij nou niet verplicht het eerst aan mij als pachter aan te bieden?

  Gewone pacht? Ja!

   

  Als u nog een regulier pachtrecht heeft: ja.  De verpachter is verplicht het aan u verpachte land eerst aan te bieden.

   

  Geliberaliseerde pacht? Nee!

   

  Als u echter een zogenaamde geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft, geldt dit recht van eerste koop echter niet. Wel moet de pachtovereenkomst bij het aangaan door partijen dan uitdrukkelijk ook als geliberaliseerde pachtovereenkomst worden aangeduid. Wordt dit nagelaten, dan kan de pachtovereenkomst door de rechter als gewone of reguliere pachtovereenkomst worden beschouwd, in welk geval het recht van eerste koop weer geldt.

• Kan een verpachter de pachtovereenkomst zomaar opzeggen?

  Een verpachter kan een klassieke pachtovereenkomst wel tegen het einde van de pachtovereenkomst opzeggen, maar deze opzegging heeft geen gevolg als de verpachter binnen 6 weken na ontvangst van de opzegbrief schriftelijk protesteert. Lees het artikel hierover.

Kan een verpachter de pachtovereenkomst zomaar opzeggen?

Een verpachter kan een klassieke pachtovereenkomst wel tegen het einde van de pachtovereenkomst opzeggen, maar deze opzegging heeft geen gevolg als de verpachter binnen 6 weken na ontvangst van de opzegbrief schriftelijk protesteert. Lees het artikel hierover.

Intellectueel eigendom

• Als ik mijn handelsnaam inschrijf bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel, krijg ik dan een recht op een handelsnaam?

  Nee, een recht op een handelsnaam wordt verkregen door deze daadwerkelijk in het economisch verkeer te gebruiken. Het inschrijven van de handelsnaam in het handelsregister is niet genoeg om bescherming te verkrijgen. Als u dat door inschrijving wilt regelen, kunt u beter een dienstmerk laten registreren.

Vastgoedrecht

• Word ik met het tekenen van de ‘voorlopige koopakte’ al eigenaar van de woning?

  Nee, hoewel er in principe niets ‘voorlopigs’ is aan de koopakte (lees mijn artikel hier), gaat de eigendom pas over als er een notariële leveringsakte opgemaakt is en deze is ingeschreven in de registers van het kadaster. Pas dan is de eigendom overgegaan. Voorheen bestaat slechts een recht op levering. Men kan dat 6 maanden voor de beoogde leveringsdatum wel bij hetzelfde register laten inschrijven als een bescherming tegen kapers op de kust (de zogenaamde Vormerkung).

• Wat is een ‘voorlopige koopakte’?

  De term voorlopige koopakte is een misleidende term, omdat er over het algemeen niets voorlopigs aan is. Met deze term wordt de bedoeld de koopovereenkomst, die de wet overigens vereist als het gaat om een woonhuis dat door een particulier van een andere particulier gekocht wordt. Hoewel er in de koopovereenkomst allerlei bepalingen kunnen staan zoals het voorbehoud van financiering en ook de wet een bedenktermijn van 3 dagen kent voor de koper, zitten partijen in beginsel na het tekenen van die overeenkomst door beide partijen aan elkaar vast.

   

  De onjuiste term ‘voorlopige koopakte’ is waarschijnlijk ontstaan, doordat de eigendom van de woning nog niet door het tekenen van de overeenkomst door beide partijen overgaat naar de koper. Daar is namelijk nog een schriftelijk stuk voor nodig, te weten de notariële leveringsakte, die dus opgemaakt moet worden door de notaris, en welke akte ingeschreven moet worden in de daartoe bestemde registers van het kadaster. Eerst nádat die akte aldus is ingeschreven, is de koper dan eigenaar geworden van de gekochte woning. Overigens is ook mogelijk dat de koopovereenkomst in de vorm van een notariële leveringsakte wordt opgemaakt, de zogenaamde notariële koopovereenkomst. Als dat gebeurt moet ook deze akte worden ingeschreven om de eigendom te doen overgaan.

• Op welke afstand moeten bomen en struiken van de erfgrens staan?

  De ‘verboden afstand’ en de Algemene Plaatselijke Verordening.

   

  In principe moeten bomen op 2 meter afstand van de erfgrens staan en struiken en heesters op 50 cm, tenzij de gewoonte of plaatselijke verordening (meestal de Algemene Plaatselijke Verordening) anders bepalen (artikel 5:42 BW). Indien er sprake is van een schutting, mogen de bomen, struiken of heesters ook dichterbij staan, indien en voor zover zij niet hoger worden dan de schutting (artikel 5:42 lid 3 BW). Er moet gemeten worden van de grenslijn tot het hart van de boom of struik. Staat de boom, struik of heester van de buurman te dicht bij, dan kunt u verwijdering daarvan vorderen. Lees mijn artikel op mijn website www.burenproblemen.nl .

   

  Verjaring van het recht om verwijdering van bomen en struiken te vorderen.

   

  Indien de boom, struik of heesters meer dan 20 jaar binnen de zogenaamde verboden afstand staan, is het recht om verwijdering te vorderen verjaard en is er door verjaring een recht van erfdienstbaarheid ontstaan om de bewuste boom, struik of heester binnen de verboden afstand te houden. De buurman kan dan geen verwijdering meer vorderen. Dat geldt echter alleen voor de desbetreffende boom, struik of heester en de opvolger daarvan. U mag niet in zo’n geval op dezelfde afstand als het inmiddels verjaarde exemplaar meer bomen of struiken plaatsen in strijd met de wet.

• Wat doe ik met overhangende takken en doorschietende wortels?

  Overhangende takken en doorschietende wortels

   

  Overhangende takken en doorschietende wortels mag u, nadat u de buurman eerst schriftelijk gesommeerd heeft te verwijderen (nadat u uiteraard eerst gewoon gevraagd heeft), zelf verwijderen, mits u uiteraard de boom, struik of heester niet zodanig beschadigt dat deze daardoor sterft (artikel 5:44 lid 1 BW). U mag de overhangende takken uzelf toe-eigenen.

   

  Soms misbruik van recht

   

  Er zijn echter situaties waar er sprake is van waardevol geachte bomen en relatief weinig overlast van de overhangende takken of doorschietende wortels. In dat geval kunt u, indien u ondanks protesten van de buurman toch zelf tot snoei overgaat, u schuldig maken aan misbruik van recht bij een beroep op artikel 5:44 BW. Lees meer op mijn website www.burenproblemen.nl .

• Ik heb een besluit van de gemeente gekregen. Hoe lang heb ik om bezwaar te maken en hoe doe ik dat?

  Bezwaartermijn

   

  U heeft zes weken tot na dagtekening van het besluit de mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen. Het bezwaar moet schriftelijk worden gedaan, waarbij u uw naam, adres en woonplaats in elk geval moet vermelden, alsook het besluit waar tegen u bezwaar maakt. Het bezwaarschrift hoeft niet binnen de termijn van 6 weken bij de gemeente binnen te zijn, maar u moet wel kunnen aantonen, met bijvoorbeeld een datumstempel, dat u het binnen 6 weken bij de post heeft bezorgd.

   

  Pro forma bezwaar

   

  Indien u de gronden van uw bezwaar nog niet weet, kunt u ‘pro forma’ bezwaar maken. U vraagt dan het bestuursorgaan om een termijn om de gronden van het bezwaar te mogen aanvullen. Daarmee koopt u tijd om bij een specialist te informeren of een verder vervolg wel zinvol is.

Bouwrecht

• Is een vaste prijs met een aannemer afspreken voldoende?

  Nee, u moet ook laten vastleggen wat die aannemer allemaal precies voor u gaat doen. Legt u dat niet goed omschreven vast, dan kan de aannemer zich, als u een bepaald punt uitgevoerd wenst te zien dat niet omschreven staat in de zogenaamde ‘technische omschrijving’ of op de bouwtekening, zich op het standpunt stellen dat hij u ‘meerwerk’ in rekening mag brengen. Het is derhalve niet alleen belangrijk om af te spreken wat het werk gaat kosten, maar ook wat dat werk precies inhoudt.

• De aannemer heeft aangekondigd het huis op te leveren. Hoe werkt dat en wat moet ik doen?

  De oplevering

   

  De oplevering is een belangrijk moment in de aanneemovereenkomst. De aannemer geeft daarmee te kennen dat hij vindt dat hij klaar is en dat hij het werk dus aan u kan opleveren. De wet en de meeste algemene voorwaarden in de bouw bepalen uitdrukkelijk dat u niet meer kunt klagen over gebreken die u bij de oplevering had gezien, maar niet bij de oplevering heeft gemeld. U wordt namelijk geacht deze zichtbare gebreken te hebben geaccepteerd!

   

  Proces-verbaal van oplevering: zichtbare gebreken en onzichtbare gebreken.

   

  Hoe bewijst u dat u de gebreken bij oplevering heeft gemeld? In de praktijk is daar het ‘proces-verbaal’ van oplevering voor ontwikkeld, een stuk dat zowel door aannemer als opdrachtgever ondertekend dient te worden. U moet alle punten waarvan u vindt dat de aannemer het beter had moeten doen op dit proces-verbaal melden. Indien de aannemer het met u eens is zal hij per punt voor akkoord tekenen. Het kan zijn dat de aannemer vindt dat u iets onterecht als opleveringspunt wilt vermelden. Laat u daarvan niet weerhouden om het punt toch te vermelden. In dat geval tekent de aannemer ‘voor gezien’ en niet ‘voor akkoord’. Indien de aannemer ‘voor akkoord’ heeft getekend, dient hij dit punt binnen een korte periode te herstellen. Laat u na het punt te vermelden, dan kunt u daar, behoudens uitzonderingen, later niet op terugkomen. Kortom, het is zaak om bij de oplevering alle zichtbare gebreken op het proces-verbaal van oplevering te vermelden. Slechts op onzichtbare gebreken kunt u – naast de wel genoteerde opleveringspunten- later terugkomen.

• Kan mijn wederpartij mij zomaar verplichten om aan arbitrage deel te nemen?

  Niet tegen uw wil: recht op toegang tot gewone rechter

   

  Zonder dat u samen hier iets over afgesproken heeft kunt u niet zomaar verplicht worden aan een arbitrageprocedure deel te nemen. Iedereen heeft er immers recht op zijn zaak voor te leggen aan de gewone rechter.

   

  Arbitrage in algemene voorwaarden

   

  Vaak staat in algemene voorwaarden een zogenaamde arbitrage clausule. Dat wil zeggen dat de opsteller van de algemene voorwaarden de zaak niet aan een gewone rechter wil voorleggen, maar aan een arbiter. In zaken waarin consumenten betrokken zijn wordt zo’n arbitrageclausule tegenwoordig als ongeldig gezien, tenminste, als de consument daartegen protesteert. Wat wel mag is dat in de algemene voorwaarden een keuze opgenomen wordt, waarbij de consument binnen een maand na aangeschreven te zijn kenbaar, moet maken welke instantie hij verkiest. Laat hij na een keuze te maken, dan kan de opsteller van de algemene voorwaarden de zaak voorbrengen bij de arbiter. Wel moet goed bekeken worden of de algemene voorwaarden überhaupt van toepassing zijn!

   

  Is arbitrage dan nadelig?

   

  Het hangt maar net van het perspectief af of arbitrage voordeliger is dan de gewone rechter. Vaak is arbitrage duurder dan de gewone rechter, maar is de arbiter wel weer kundiger op een bepaald gespecialiseerd vakgebied. Bij de arbiter mag u zelf in persoon procederen, terwijl u bij de rechter vaak te maken heeft met een verplichte inschakeling van een advocaat. Het hangt ook net van uw zaak af welke keuze het beste gemaakt kan worden. Daar informeer ik u graag over.